集合式社區住戶規約如自行訂定：「要求拍定人代為繳清前手所積欠的管理費」，那到底要不要繳？

所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的意思表示性質上類似團體協約或自治規章，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。

💡所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，僅對於居住於此之社區成員形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，但此規約之約定，如屬違法或與國家法律發生衝突時應以法律規定為優先，因為法律層次及位階為全體國人所適用；規約僅為居住於此之少數人為相對適用，與國家的法律發生牴觸時，依法當然為無效。該項規約逕自將管理委員會向拍定人收取管理費之債權權利賦予物權化之效力，有違債之相對性之基本原則。

（實務請求之判決參考：台中地院98年中簡字3623確認管理費債權不存在、台灣高等台中分院94上字7號請求給付管理費）

意即此項債權債務關係原存在於社區管理委員會與積欠管理費之前區分所有權人之間，依債之相對性原則，該管理費應向原區分所有權人請求，而非新拍定人。

且管理費之欠款屬於債權債務關係，公寓大廈管理條例第21條規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經相當期間催告仍給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，或於拍賣程序聲明參與分配，來行使管理委員會正當之權能。